进入3月底，距今年2月国内多个城市出台限购令已有一个月。记者发现，限购令实施以来，一些城市的新建住房和二手房均出现成交量下降现象，但房价未见松动。同时，包括济南、西安等多个城市近期出台的“限价令”又让市场多了一些对未来价格走势的猜测。

    专家认为，限购令目前已初步显现出积极效果，但需警惕限价令被开发商和炒房者当做一种“政府指导价”。

    限购效应：多个城市住房市场量跌价滞

    从1月28日至2月28日，陆续有北京、上海、成都、青岛等20多个城市出台地方限购令。一些城市规定，对已在当地拥有1套住房的户籍家庭和前两年内累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭限购1套住房，不符合上述条件的将停止向其售房；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

    虽然限购令在大多数城市只实施了一个月左右的时间，但目前已在多个城市引起了明显的市场变化。来自西安房地产信息网的数据显示，从限购令出台一月后西安楼市成交量总体上出现明显下降趋势，购房者的置业积极性有所下降，楼市单周销量相比政策出台前下降75.03%。

    较早出台限购令的江西南昌市住房市场变化明显。今年2月份，南昌市区商品房住宅销售面积锐减至10.9万平方米、984套，环比分别下降68%、70%；二手房市场住宅销售面积11.4万平方米、1317套，环比分别下降45%、44%。

    不过，虽然不少城市的住房成交量下滑明显，但房价并未出现明显松动。国家统计局18日公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，新建商品住宅价格环比价格下降的只有8个城市，二手房价格环比下降的只有4个城市，部分城市住房价格同比持平。

    一些专家和行业人士认为，虽然目前住房市场仅只是呈现出“量跌价滞”的局面，但这是新一轮调控政策的初步效应。全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海说：“交易量的下滑说明限购令对一些投资型的购房已起到抑制作用。”

    防止限价令成房价上涨理由

    在一些城市限购令正在发生作用的同时，近期对住房价格进行调控的“第二只靴子”又落了下来。济南、西安等多个城市出台“限价令”，要求新建商品住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

    今年1月底，国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

    随着这一期限的临近，不少城市近期开始公布地方房价调控目标。截至目前，已有济南、西安、合肥、兰州等城市公布控制目标，已公布的控制目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩。

    其中，西安市提出今年新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会发展目标和15%的人均可支配收入增长幅度，兰州市房价控制目标是新建商品住房价格涨幅不超过9%，济南市和合肥市提出新建住房均价涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

    山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说：“从长期效果来看，限价令将压制开发商无限制涨价和炒房者幻想巨大收益的冲动，同时也让购房者对未来房价走势有大体了解。但同时也要警惕这种限价令演变成开发商涨价的理由，加剧对后期房价调控的难度。”

    在今年两会期间，郭松海曾专门提交让房价回归理性的提案。在这份提案里，郭松海提出：“根据2001年到2008年房价同比增长率均值及其标准差，如果按城镇居民人均可支配收入年增长10%，房价年增长率3%计，那么，约6年房价可回归到合理区间；如果房价增长率在-3%，那么，约2年房价可回归到合理区间。”

    针对目前多个城市提出以城镇居民人均可支配收入作为房价上涨的上限，郭松海说：“根据城市发展水平不同，当地城镇居民人均可支配收入增幅也不尽相同，但基本上维持在10%左右。由于一套住房的总体价格要远大于当地城镇居民可支配收入，基数不一样，尽管增幅相同，但购房者要承担的房价上涨成本要远大于增加的可支配收入。”

    以一个城镇居民可支配收入3万元的城市为例，如果当年度增幅为10%，则一个购房者可支配收入将增加3000元。但按照这一比例，一套总价100万元的住房总价可上涨10万元，两者相去甚远。“因此，这种限制不仅不利于控制房价，而且还可能促进房价上涨，加重购房者的负担。”郭松海说。

    房价松动尚需时日

    尽管部分城市限购令已经实施了一个月左右的时间，一些正在实施限购令的城市也同时出台了“限价令”，一些等待购房者却发现，自己所在城市的房价并未发生明显变化。业内人士认为，目前住房市场正处在一个关键的博弈期，两种政策对房价真正发挥作用还需要一段时间。

    今年26岁的王冠生在济南市一家事业单位上班，月收入3000元。因身在外地的父母催促，王冠生从春节后就一直在寻找合适价位的楼盘，但他发现，济南市房价并未像他预期的那样因调控而下跌。“现在的房价仍在我的承受能力之外，还不知道房价何时才会下降。”王冠生说。  

    薄夫利认为，住房价格的松动必须以成交量变动为前提，只有交易量继续下滑，对房地产企业造成资金回笼的压力。“从今年的限购政策来看，最直接的效果就是抑制投资型购房，将这部分泡沫挤出市场，这种成交量的下滑积累到了一定的幅度，就会影响到房价的变化，否则如果成交量依然很大，将谈不上价格松动。”

    郭松海说：“限购令实施只有一个月的时间，现在还不能期待房价很快降下来，但是只要有效控制了市场成交量，同时继续加大对保障性住房和廉租房的市场供应，将对房价的松动起到积极的影响，不过这一影响到底如何，仍需要半年左右的时间才能显现出来。”