[提要] 新一轮房地产调控政策实施已一月有余，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”；土地市场稍趋平静，但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。

业内人士认为，楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下。

    新华网上海5月27日电(记者 叶锋) 新一轮房地产调控政策实施已一月有余，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”；土地市场稍趋平静，但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。

　　业内人士认为，楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。

　　地方调控细则多“温和落地”

　　4月中旬出台的“国十条”，凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而，缘何至今楼市依然走势难辨？分析人士认为，除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外，另有一个原因就是：一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一，“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。

　　北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”。

　　进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。

　　揭利润之谜

　　国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。

　　白领小光，在今年4月听到各种楼市调控政策的消息时，回家对老婆说：希望这次是玩真的，如果房价跌了，咱们赶紧把房子买了吧！老婆呛他：这几年都是被你害的，现在你总算开窍了，不想等了啊？！与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。

　　“楼市新政来了！”“投机客开始集中抛售！”“局部地区楼价阴跌不止。”“银行说可承受房价下跌40%！” ——深圳5月6日发布细则，直接针对炒家，对“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。西安在同日公布的通知中，没有强调对投机购房的打压，而是着眼调控供给，稳字当头。

　　——浙江在5月19日“亮剑”，对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。

　　——广州在5月21日亮明“底牌”，24条措施，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，但不涉及抑制需求。

　　——重庆在5月21日公布了十条细则，鼓励首次购房，强调差别化引导，意在楼市平稳健康，严厉程度低于先前预期。某网就“重庆版”政策进行的网络调查显示，截至27日上午10时，有61．31％的网友认为此十条“比较温和”，34．02％的人认为“对楼市无影响”。

　　综合看来，尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内，一些地方政策刚性不足，余地充分。

　　楼市呈现“另类风景”

　　随着调控的深入，楼市“降温”迹象已然显现，但部分地区似乎仍有一些“热点”。

　　在杭州，曾在今年3月下旬创造“3小时售罄188套千万元级豪宅”纪录的“绿城·蓝色钱江”24日再次开盘，其中“江景1号楼”的35套公寓达到均价6．2万元／平方米，每套总价最低也要在2400多万元。杭州市透明售房网显示，至当日17时，该楼盘已预定18套，销售过半。监测数据显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。比如，4月26日至5月2日这一周，在监测的32个城市中，26个城市成交量环比下跌，其中南京跌幅有七成多；能监测到价格的重点城市中，仅北京有所下调，其余城市均有上涨，深圳涨幅更是高达9．38％。5月3日至9日，35个城市中有26个成交量下跌；重点城市中房价以下跌居多，但杭州却上涨25．06％。5月17日以来，据记者采访情况，一些重点城市的二手房价格有所下调，但新房仍是涨跌互现，整体延续上述震荡态势。

　　土地方面，中原地产对12个主要城市住宅用地出让情况的监测信息显示，在新政策出台前后，住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。新政策实施后四周内，上述城市住宅用地周平均出让面积约153公顷，流标率24％，溢价率37％，相比2010年1月至3月的宅地交易情况（周平均出让面积214公顷，流标率13％，溢价率56％）而言，虽有变化，但幅度并不明显，而且仍时有“地王”冒头。中原地产研究中心总监陶琦分析发现，目前热点地块仍然受到大型房企的青睐，资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰；而中小房企对于中小地块的出价较为谨慎，底价及略高于底价成交的居多。

　　坚决遏制房价过快上涨不可松懈

　　虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3％、5％的回落，也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在20％至30％之间。目前看来，房价的合理回调在信贷风险上基本可控。 另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大，但业内普遍预计，受资金面收紧影响，5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下，中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多。如能严格按计划实行，当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长，而且更重要的是能稳定市场供应的预期，不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。另一方面，如此规模的保障房倘能切实“落地”，当在确保房地产开发投资，拉动钢铁、水泥等上游产业以及装饰消费品等下游行业诸方面有效弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费缺口。

　　业内人士指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　揭利润之谜

　　国土资源部近期下发通知，部署2010年城市土地价格调查和监测工作。与往年略有不同的是，今年新增了一项工作，需要完成35座重点城市的商品房成本构成调查与监测。

　　几乎一夜之间，楼市劲吹“温和风”。鼓吹者的证据很多，有来自宏观层面的，也有来自政府层面的，最明显的证据就是越来越“软”的地方楼市细则。尽管国家发改委已经澄清了被误读的言论，但挡不住鼓吹者的热情。

　　楼市真的就此“软着陆”吗？记者为此采访了众多专家，但结论与“温和论者”相反。他们认为，中央的政策不会就此停歇，若是房价依旧失控，政府或将出台更多的组合措施。

　　作为一个特殊的行业，房地产行业的发展离不开信贷的支持，可以说，信贷是支撑房地产行业不断向前发展的原动力之一。一边是高烧不退的市场，一边是随时准备出拳的调控之手，面对这样复杂的局面，商业银行将作何抉择？房地产信贷是否已经风险暗藏？对房地产信贷的调控是否能够浇灭房地产市场的“虚火”？